Capítulo 5.1: Quiero tener mi posada: ¿Como obtengo un crédito turístico?

Hoy les comentaré sobre los famosos estudios de mercado y económico-financiero. Estos son, desde mi perspectiva, tan indispensables como el tener un buen terreno que cuente con excelente ubicación y todos los servicios. Estos estudios dirán la realidad de la viabilidad del negocio, cual será el esfuerzo económico a realizar para el proyecto en general, de cuanto capital tendré que contar y cual será mi nivel de "apalancamiento financiero" o crédito que deberé tramitar ante las instituciones financieras o bancos. Voy a  dividir el posteo del punto en dos partes, por lo extenso del mismo. Hablemos ahora del Estudio Económico.

La mejor recomendación que les puede hacer cualquier entendido en la materia es que estos trabajos sean contratados a profesionales responsables, que tengan experiencia en la elaboración de los mismos y sobre todo en la parte turística, ya que existen una serie de variables que hay que tener presentes al momento de realizar las corridas financieras o flujos de caja, tanto en la parte de construcción como en la vida operativa de la posada mientras dure el tiempo de pago de la deuda. Entre algunas de estas variables que les puedo mencionar están el de conocer la estacionalidad de los turistas para la zona, lo que determina los porcentajes de ocupación a proyectar; las tarifas con las cuales vamos a trabajar (revisando oferta y demanda de la zona); el tipo de producto que tenemos diseñado a ofrecer; cuales son los otros items con los cuales vamos a generar ingresos en el negocio (comidas, servicios adicionales de transporte, excursiones, catering, etc.) así como los costos y gastos implícitos en la operación, tales como personal, administrativos y generales, costos de servicios, provisiones y otros.

Al final, estas proyecciones permiten calcular la disponibilidad de caja para considerar la capacidad de pago de la deuda a contraer, que es EN DEFINITIVA lo que las instituciones financieras van a revisar y a su vez a calcular bajos sus propios parámetros para conocer si existe realmente la generación de ingresos y control de costos como para obtener flujo positivo para pagar la cuota del banco, la cual estará compuesta de capital e intereses.

Otro de los factores a manejar son las condiciones propias del crédito turístico en Venezuela, los cuales tienen una serie de variables en tasa, plazos para el pago, periodos de gracia de capital y otros que hay que manejar muy bien a la hora de hacer las proyecciones para que las mismas sean correctas. Por ejemplo, un error común de algunos proyectos que he podido revisar es que no toman en consideración que durante la construcción se irán generando intereses en la medida de que se vayan recibiendo los fondos del crédito, los cuales hay que cancelar o pagar del propio bolsillo, o sea, disponer de esta capacidad de pago propia para poder recibir todo el crédito. De allí que luego se generan "huecos" de caja o falta de fondos para terminar la construcción, poniendo en peligro el éxito del mismo.

En el siguiente comentario les daré algunos detalles del Estudio de Mercado y como complementa al Económico.

Saludos a todos y sigamos adelante, que SI SE PUEDE!!!    

Se mantiene en 11% la Tasa de Interés para los créditos turisticos

En Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.025 de fecha 09 de octubre de 2012, el Banco Central de Venezuela (BCV) publicó su Aviso Oficial donde ratifica para el mes de octubre el 11% para todas las operaciones crediticias destinadas al sector turismo.

Como en oportunidades anteriores, se mantiene la reducción de tres puntos porcentuales (3%) a las operaciones encartadas en los supuestos de los artículos 28, 30 y 31 de la Ley de Crédito para el Sector Turismo vigente.

Capítulo 4: Quiero tener mi posada: ¿Como obtengo un crédito?

Me toca comentar lo relativo al Presupuesto de Obra, el Equipamiento y el Cronograma de Desembolsos. Estos recaudos, de una importancia superlativa a la hora de la estimación del esfuerzo financiero a realizar, deberán ser ejecutados por profesionales responsables de la ejecución física de la obra y los que estén relacionados (preferiblemente) con la futura operación de la posada. 

Ya al tener listo el proyecto arquitectónico, se pueden realizar los cálculos de la construcción, lo cual consiste en estimar las diferentes partidas involucradas en la obra partiendo desde las preliminares (movimiento de tierra) hasta las finales (urbanismo). Así mismo, es recomendable tener un detalle de precios o costos unitarios, ya que esto permitirá controlar adecuadamente las variaciones de precios y cantidades (mayores o menores), así como de partidas no consideradas en el proyecto original, para poder solicitar eventualmente la debida reconsideración del crédito, así como conocer y controlar adecuadamente las variables por las cuales se nos puede encarecer nuestro proyecto.

El Cronograma de Desembolsos (o PERT) no es otra cosa que la estimación del mismo presupuesto de obra pero detallado en el tiempo y por grupo de partidas, de manera de saber como se erogarán los diferentes items en el periodo estimado; controlar el avance de obra versus el presupuesto estimado, y tomar las decisiones correspondientes en caso de tener inconvenientes o "cuellos de botella" en la ejecución. Estos periodos se encuentran en un rango de 12 a 24 meses, y más allá de eso generaría unos costos por intereses que harían cuesta arriba la vida del mismo a no poder empezar a generar la caja para pagar el crédito, o dicho de otra manera, obtener el retorno sobre la inversión efectuada. Ejemplo clásico de los retardos en la obra es el tema de la procura de materiales de construcción, los cuales en muchas oportunidades escasean o no se consiguen, lo cual va afectando la meta estimada.

Con respecto al Equipamiento o Dotación, acá hay que tener la certeza del tipo de calidades que vamos a ofrecer en nuestro establecimiento, ya que si pretendemos atender un mercado de alta gama, no podemos pretender colocar artículos de tercera; o por el contrario, si nuestro nicho de mercado a atender es masivo, no sobrestimar con materiales costosos y delicados que encarecerán el producto final sin que exista el retorno adecuado vía la tarifa a percibir.

Todas estas decisiones, como podrán ver, se deben tomar con suficiente anticipación para poder definir el negocio, lo cual permitirá realizar las estimaciones presupuestarias de forma realista y adecuada. La experiencia indica que muchos de los proyectos terminan no siendo viables financieramente por un tema de mala estimación, lo que genera frustraciones y pérdidas económicas a los emprendedores ya que llegan al final del trámite con un proyecto que no da en los flujos de caja.

En el siguiente conversatorio les comentaré sobre la elaboración de los Estudios de Mercado y Económico-Financiero, los cuales son, en definitiva, los que nos dirán ciertamente cuán viable será nuestro sueño.

Y como siempre, cuenten conmigo, que SI SE PUEDE!!! 

Capítulo 3: Quiero tener mi Posada: ¿Cómo obtengo un crédito turístico?

Recapitulando los primeros consejos dados, tenemos que hablamos de tres cosas importantes:

1.- Terreno, su ubicación como premisa fundamental.

2.- Variables Urbanas Fundamentales y Uso del Terreno

3.- Constitución de la Sociedad Mercantil y adquisición del terreno a través de la empresa.

En esta ocasión paso a referirles que el siguiente paso lógico a dar, que será el contactar (y contratar) al arquitecto que nos apoyará con el proyecto. Este profesional jugará un rol indispensable en nuestra meta, ya que será el encargado de plasmar en planos nuestras ideas y sueños del futuro negocio.

El arquitecto debe conocer las características de los establecimientos de alojamiento turístico, cuales son las normas y cualidades que deben cumplir, las facilidades a ofrecer y diseñar un proyecto con la sinergia de todas sus áreas de servicio, hospedaje y comunes necesarias para que la posada respete la intimidad de nuestros huéspedes pero permita a los trabajadores actuar en ella sin interferencias ni contratiempos. Por supuesto, ni hablar del gusto y acabados que se le debe dar. Los mismos deben guardar concordancia con el medio ambiente en que se encarta, pero sin encarecer en demasía los costos de construcción.

Plasmado el proyecto en planos, corresponde acercarse a la Ingeniería Municipal, Oficina de Planeamiento Urbano o Alcaldía del Municipio que atañe para presentar el anteproyecto para su revisión y consideración, de forma que den su opinión y correcciones antes de dar su aprobación. Se realizan los ajustes y se procede a presentar para la obtención del Oficio de aprobación del anteproyecto correspondiente.

Paralelamente, se deben comenzar los trámites para la obtención de las factibilidades de los servicios públicos indispensables (Agua potable, Aguas Servidas y Electricidad) requeridos posteriormente por las autoridades de MINTUR en la tramitación de la Factibilidad Sociotécnica.

En el próximo capitulo les hablaré del Presupuesto de Obra, Estimación del Equipamiento y del Cronograma de Desembolsos, recaudos importantísimos en la estimación del crédito bancario y el esfuerzo económico propio a efectuar.

Y como siempre, les deseo la mayor de las suertes, que yo les ayudo. SI SE PUEDE!!!