Me toca comentar lo relativo al Presupuesto de Obra, el Equipamiento y el Cronograma de Desembolsos. Estos recaudos, de una importancia superlativa a la hora de la estimación del esfuerzo financiero a realizar, deberán ser ejecutados por profesionales responsables de la ejecución física de la obra y los que estén relacionados (preferiblemente) con la futura operación de la posada.
Ya al tener listo el proyecto arquitectónico, se pueden realizar los cálculos de la construcción, lo cual consiste en estimar las diferentes partidas involucradas en la obra partiendo desde las preliminares (movimiento de tierra) hasta las finales (urbanismo). Así mismo, es recomendable tener un detalle de precios o costos unitarios, ya que esto permitirá controlar adecuadamente las variaciones de precios y cantidades (mayores o menores), así como de partidas no consideradas en el proyecto original, para poder solicitar eventualmente la debida reconsideración del crédito, así como conocer y controlar adecuadamente las variables por las cuales se nos puede encarecer nuestro proyecto.
El Cronograma de Desembolsos (o PERT) no es otra cosa que la estimación del mismo presupuesto de obra pero detallado en el tiempo y por grupo de partidas, de manera de saber como se erogarán los diferentes items en el periodo estimado; controlar el avance de obra versus el presupuesto estimado, y tomar las decisiones correspondientes en caso de tener inconvenientes o "cuellos de botella" en la ejecución. Estos periodos se encuentran en un rango de 12 a 24 meses, y más allá de eso generaría unos costos por intereses que harían cuesta arriba la vida del mismo a no poder empezar a generar la caja para pagar el crédito, o dicho de otra manera, obtener el retorno sobre la inversión efectuada. Ejemplo clásico de los retardos en la obra es el tema de la procura de materiales de construcción, los cuales en muchas oportunidades escasean o no se consiguen, lo cual va afectando la meta estimada.
Con respecto al Equipamiento o Dotación, acá hay que tener la certeza del tipo de calidades que vamos a ofrecer en nuestro establecimiento, ya que si pretendemos atender un mercado de alta gama, no podemos pretender colocar artículos de tercera; o por el contrario, si nuestro nicho de mercado a atender es masivo, no sobrestimar con materiales costosos y delicados que encarecerán el producto final sin que exista el retorno adecuado vía la tarifa a percibir.
Todas estas decisiones, como podrán ver, se deben tomar con suficiente anticipación para poder definir el negocio, lo cual permitirá realizar las estimaciones presupuestarias de forma realista y adecuada. La experiencia indica que muchos de los proyectos terminan no siendo viables financieramente por un tema de mala estimación, lo que genera frustraciones y pérdidas económicas a los emprendedores ya que llegan al final del trámite con un proyecto que no da en los flujos de caja.
En el siguiente conversatorio les comentaré sobre la elaboración de los Estudios de Mercado y Económico-Financiero, los cuales son, en definitiva, los que nos dirán ciertamente cuán viable será nuestro sueño.
Y como siempre, cuenten conmigo, que SI SE PUEDE!!!
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